O fundo comum de reserva
Guia prático · atualizado a 29 de agosto de 2026
Resposta curta: o fundo comum de reserva é obrigatório em todos os condomínios e destina-se a custear as despesas de conservação do edifício. Cada condómino contribui com pelo menos 10% da sua quota-parte nas restantes despesas; a assembleia pode deliberar mais, nunca menos. O fundo é depositado em instituição bancária e a sua administração compete à assembleia — artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94.
O que é, e porque é obrigatório
O fundo comum de reserva é uma poupança obrigatória do condomínio, destinada às despesas de conservação do edifício. Não é uma taxa que o administrador cobra a mais: é dinheiro dos condóminos, guardado para o telhado que vai precisar de obra, para o elevador que vai avariar, para a fachada que se vai degradar.
Duas obrigações separadas, e ambas do administrador:
- Constituir o fundo e cobrar a contribuição, que é obrigatória por lei.
- Verificar a sua existência — está expressamente entre as funções do administrador, na alínea e) do artigo 1436.º do Código Civil, ao lado de convocar a assembleia e de verificar o seguro.
O fundo é depositado em instituição bancária, e a sua administração compete à assembleia de condóminos. Não fica numa conta pessoal de ninguém, e não é o administrador que decide sozinho o que lhe fazer.
Como se calcula os 10%
A contribuição de cada condómino para o fundo é de, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio. Ou seja: calcula-se sobre a quota, não sobre o valor do imóvel nem sobre a permilagem isolada.
Num condomínio com uma quota mensal de 45 € por fração e nove frações:
| Cálculo | Valor |
|---|---|
| Quota mensal por fração | 45 € |
| Contribuição mínima para o fundo, por fração | 4,50 € (10%) |
| Por mês, no condomínio inteiro (9 frações) | 40,50 € |
| Ao fim de um ano | 486 € |
| Ao fim de dez anos, sem juros | 4.860 € |
Olhe para a última linha antes de decidir que 10% chegam. Quase cinco mil euros parece muito escrito assim, e não paga uma cobertura nova num prédio de nove frações. É por isso que a lei fixa um mínimo e deixa a assembleia subir: 10% é o chão, não o objetivo.
Quem decide gastá-lo
A administração do fundo comum de reserva compete à assembleia de condóminos, e o destino é o que a lei lhe fixa: as despesas de conservação do edifício. Não é uma reserva genérica para o que der e vier.
A distinção que importa na prática é a mesma que decide as maiorias das obras: conservação é manter o que existe; inovação é acrescentar ou alterar. Substituir a bomba de água avariada é conservação. Instalar um portão automático onde não havia é inovação — e essa tem outras regras de aprovação.
Confirme antes de usar o fundo. Se uma obra concreta é conservação ou inovação nem sempre é óbvio, e a resposta muda quem tem de aprovar e de onde sai o dinheiro. Este guia descreve o regime geral e não constitui aconselhamento jurídico — numa obra grande, vale mais perguntar antes do que anular a deliberação depois.
O fundo e a derrama de emergência
Um condomínio sem fundo comum de reserva é um condomínio que vai pedir uma derrama de emergência. E a derrama é a principal fonte de conflito em prédios que até então funcionavam bem: um valor grande, pedido de uma vez, a pessoas que não o esperavam e nem todas têm.
É a diferença entre 4,50 € por mês e 800 € de uma vez — o mesmo dinheiro, cobrado de duas maneiras. A primeira ninguém discute; a segunda enche uma assembleia inteira.
Os erros mais comuns
- Cobrar menos de 10%. A assembleia pode deliberar mais; menos não pode. É um mínimo legal, não uma sugestão.
- Misturar o fundo com a conta corrente do condomínio. O fundo é depositado em instituição bancária e serve um fim específico. Confundir os dois faz com que a despesa corrente vá comendo a poupança sem ninguém dar por isso.
- Não dizer o saldo na assembleia. O administrador tem o dever de verificar a existência do fundo. Se o saldo não é apresentado, ninguém sabe se ele existe.
- Usá-lo em inovações. O fundo destina-se a conservação. Uma inovação financia-se por outra via, e aprova-se por outras maiorias.
- Não o entregar na mudança de administração. O saldo do fundo é do condomínio e passa para quem entra, com a documentação toda.
Perguntas frequentes
O fundo comum de reserva é obrigatório?
Sim. É de constituição obrigatória por lei, e destina-se a custear as despesas de conservação do edifício. Verificar a sua existência está expressamente entre as funções do administrador, no artigo 1436.º do Código Civil.
Quanto é que cada condómino tem de pagar para o fundo?
Pelo menos 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio. A assembleia pode deliberar uma percentagem superior, mas nunca inferior — os 10% são um mínimo legal.
Onde é que o fundo comum de reserva fica depositado?
Em instituição bancária. A administração do fundo compete à assembleia de condóminos, não ao administrador a título individual.
O fundo pode ser usado para qualquer obra?
Não. Destina-se às despesas de conservação do edifício — manter o que existe. Uma inovação, que acrescenta ou altera, tem regras de aprovação próprias e financia-se por outra via.
Quem sai da administração tem de entregar o saldo do fundo?
Sim. O saldo é do condomínio, não de quem administra. Passa para a administração seguinte junto com as contas e a restante documentação da gestão.
O saldo do fundo é uma daquelas coisas que ninguém sabe de cor na assembleia. O Kondo.gest calcula a contribuição a partir das quotas aprovadas e mostra o acumulado — de forma a que a pergunta «quanto temos no fundo?» tenha resposta antes de alguém a fazer.
Escrito para administradores de condomínio em Portugal. Descreve o regime geral e práticas correntes, e não constitui aconselhamento jurídico.