Mudar de administrador de condomínio
Guia prático · atualizado a 29 de agosto de 2026
Resposta curta: o administrador de condomínio é eleito e exonerado pela assembleia de condóminos, e o mandato é de um ano, renovável, salvo disposição em contrário (artigo 1435.º do Código Civil). Não é preciso justa causa para não renovar — basta a assembleia eleger outro. E há uma regra que evita o vazio de que toda a gente tem medo: o administrador mantém-se em funções até o sucessor ser eleito ou nomeado.
Quanto dura o mandato
O mandato do administrador de condomínio é de um ano, renovável, salvo disposição em contrário — está no artigo 1435.º, n.º 4, do Código Civil. O mesmo número diz que o cargo é remunerável e que tanto pode ser desempenhado por um condómino como por uma empresa de fora.
Daqui saem duas consequências práticas que resolvem metade das dúvidas:
- Não é preciso justa causa para mudar. No fim do mandato a assembleia simplesmente elege outro. Ninguém tem de provar nada nem acusar ninguém.
- O cargo não fica vago por descuido. O n.º 5 do mesmo artigo diz que o administrador se mantém em funções até que o sucessor seja eleito ou nomeado. Se a assembleia de janeiro não eleger ninguém, o que lá está continua — com as obrigações todas.
Como se elege outro
A eleição do administrador é uma deliberação da assembleia como as outras: entra na ordem de trabalhos da convocatória e aprova-se por maioria dos votos representativos do capital investido.
O que costuma correr mal não é a votação; é a preparação. Três coisas antes de levar o ponto a votos:
- Ter candidato. Votar «mudar de administrador» sem ter quem substitua deixa o condomínio na situação do n.º 5 — com o mesmo administrador, agora sem confiança.
- Ter o valor. O cargo é remunerável. Se é uma empresa, é uma proposta com preço; se é um condómino, decide-se se leva remuneração ou não, e isso vai a ata.
- Escrever o ponto como decisão. «Eleição do administrador para o mandato de 2027, com apreciação da proposta da empresa X no valor de Y €» — não «Administração».
Destituir antes do fim do mandato
Há dois caminhos para tirar um administrador antes do fim do mandato, e a diferença entre eles é grande:
| Caminho | Quem decide | O que é preciso | Onde está |
|---|---|---|---|
| Exoneração pela assembleia | Os condóminos | Uma deliberação. É o mesmo órgão que elege, e é o caminho normal. | art. 1435.º, n.º 1 |
| Exoneração pelo tribunal | Um juiz | Requerimento de qualquer condómino, e prova de que houve irregularidades ou negligência no exercício das funções | art. 1435.º, n.º 3 |
Repare no que o segundo caminho tem de invulgar: basta um condómino. Não é preciso maioria nenhuma. É a válvula de escape para o caso em que a administração é o problema e a assembleia, por qualquer razão, não o resolve.
Confirme antes de avançar para tribunal. Provar irregularidades ou negligência é um exercício concreto, não uma opinião sobre o serviço prestado, e o que serve de prova depende do caso. Este guia descreve o regime geral e não substitui aconselhamento jurídico — antes de apresentar um requerimento, fale com um advogado ou solicitador.
O que o administrador que sai tem de entregar
O administrador que cessa funções entrega ao sucessor tudo o que respeita à gestão do condomínio — documentos e saldos. A lista sai por dedução das próprias funções do cargo, que o artigo 1436.º enumera: se ele tinha de elaborar o orçamento, cobrar receitas, verificar o seguro e verificar o fundo comum de reserva, então tem de entregar o que sustenta cada uma dessas coisas.
Na prática, é este o inventário a exigir:
| O que | Porque é que faz falta |
|---|---|
| Atas de todas as assembleias | São o que prova as quotas aprovadas e os mandatos. Sem elas não se cobra a ninguém. |
| Contas e extratos bancários | Receitas, despesas e o saldo que passa para a gestão seguinte. |
| Saldo do fundo comum de reserva | É dinheiro do condomínio, obrigatório, e o administrador tinha o dever de verificar a sua existência. |
| Mapa de quotas e dívidas | Quem está em dia e quem não está, mês a mês. É por onde a nova administração começa. |
| Apólices de seguro | O seguro contra incêndio é obrigatório, e o capital tem de ser revisto todos os anos. |
| Contratos de fornecedores | Elevador, limpeza, manutenção — com datas de renovação e denúncia. |
| Dados de contacto dos condóminos | Sem eles não há convocatórias válidas. |
Um administrador destituído continua obrigado a apresentar os documentos e os saldos da sua gestão: a saída não apaga a prestação de contas do período em que esteve em funções.
E se ninguém quiser o cargo
Quando a assembleia não elege administrador, o tribunal nomeia um, a requerimento de qualquer condómino — artigo 1435.º, n.º 2. O condomínio não pode ficar sem administração; a lei prevê que alguém a tenha, mesmo contra a inércia dos condóminos.
Na prática, é raro chegar aí. O caminho normal quando ninguém se voluntaria é contratar uma empresa de administração — e é aqui que o cargo ser remunerável deixa de ser detalhe: o custo entra no orçamento e reparte-se pelas permilagens, como qualquer despesa comum.
Perguntas frequentes
Quanto tempo dura o mandato de um administrador de condomínio?
Um ano, renovável, salvo disposição em contrário — artigo 1435.º, n.º 4, do Código Civil. E o administrador mantém-se em funções até que o sucessor seja eleito ou nomeado, pelo que o cargo não fica vago só porque a assembleia se esqueceu do ponto.
É preciso justa causa para mudar de administrador?
Não, quando o mandato chega ao fim: a assembleia simplesmente elege outro. A justa causa — irregularidades ou negligência — só é preciso provar no caminho judicial, que existe para quando é necessário destituir antes do tempo e a assembleia não o faz.
Um só condómino pode pedir a destituição do administrador?
Sim, mas pelo tribunal. O artigo 1435.º, n.º 3, permite que qualquer condómino requeira a exoneração judicial quando se mostre que o administrador praticou irregularidades ou agiu com negligência. Pela assembleia, é preciso deliberação.
O administrador que sai é obrigado a entregar tudo?
Sim. Documentos e saldos referentes à sua gestão passam ao sucessor, e isso mantém-se mesmo quando a saída foi por destituição. A prestação de contas do período em que esteve em funções não desaparece com a saída.
O condomínio pode ficar sem administrador?
Não, na prática. Se a assembleia não eleger, qualquer condómino pode requerer ao tribunal que nomeie um. E até haver sucessor, o anterior continua em funções.
Uma mudança de administrador é um problema de arquivo. O Kondo.gest guarda atas, apólices, contratos e o mapa de quotas por condomínio, com datas — de forma a que a entrega seja dar acesso, e não reunir sete anos de papel de casa de alguém.
Escrito para administradores de condomínio em Portugal. Descreve o regime geral e práticas correntes, e não constitui aconselhamento jurídico.