Guia prático · atualizado a 28 de agosto de 2026
Resposta curta: a assembleia ordinária reúne-se na primeira quinzena de janeiro para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano seguinte. A convocatória tem de sair com 10 dias de antecedência e indicar dia, hora, local e ordem de trabalhos. Se à hora marcada não houver quórum, há duas saídas previstas na lei — e convém que a convocatória já as antecipe. No fim, o que fica a valer é a ata: é dela que sai a autoridade para cobrar quotas durante o ano inteiro.
O Código Civil manda a assembleia reunir-se na primeira quinzena de janeiro, convocada pelo administrador, para discutir e aprovar as contas do ano findo e o orçamento das despesas do ano que começa (artigo 1431.º).
Há uma válvula de escape que muitos administradores desconhecem: essa reunião pode excecionalmente realizar-se no primeiro trimestre do ano, desde que essa possibilidade esteja prevista no regulamento do condomínio ou resulte de deliberação da assembleia aprovada por maioria. Se janeiro é sempre um mês impossível no seu prédio, o caminho correto é levar isso a votos uma vez — e não ir empurrando a data todos os anos sem cobertura nenhuma.
Fora disto, a assembleia pode ser convocada pelo administrador sempre que seja necessário, ou por condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido.
São 10 dias de antecedência, e a contagem começa no dia seguinte ao do envio. São dias corridos, não dias úteis — um detalhe que sozinho já custou assembleias repetidas.
Quanto à forma, a lei admite três caminhos (artigo 1432.º):
Repare na condição do email, porque é onde quase toda a gente escorrega: não basta o condómino ter dado o endereço, nem ter dito por email que prefere email. A vontade tem de ter sido manifestada em assembleia e ficado escrita na ata. Se ainda não fez essa deliberação, faça-a este ano — é um ponto de ordem de trabalhos que poupa selos e chatices para sempre.
Um afixado no hall não é convocatória. Colar o papel no átrio pode ser um bom complemento para quem se esquece, mas não substitui nenhuma das formas acima e não prova que a convocatória chegou a ninguém. Uma deliberação tomada numa assembleia mal convocada fica exposta a impugnação, e o problema costuma aparecer meses depois — precisamente quando se tenta usar a ata para cobrar a alguém.
A convocatória tem de indicar dia, hora, local e ordem de trabalhos, e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade.
A ordem de trabalhos não é uma formalidade: delimita o que pode ser decidido. Um assunto que não conste dela não deve ser deliberado nessa reunião, por mais consenso que haja na sala. É também a razão para não escrever pontos vagos — "Diversos" ou "Outros assuntos" não habilita ninguém a aprovar uma obra de dez mil euros.
Escreva os pontos como decisões, não como temas. "Elevador" diz pouco; "Proposta de substituição do quadro de comando do elevador — orçamento de 4.200 €" diz a um condómino se lhe interessa aparecer, que é exatamente o que uma convocatória serve para fazer.
É o cenário normal, não a exceção. A lei prevê duas saídas, e as duas dependem de a convocatória as ter antecipado:
Na prática, a segunda opção é a que salva o dia — e é por isso que a convocatória deve trazê-la escrita desde o início. Convocar às 21h00 e, no mesmo papel, a segunda chamada às 21h30 evita mandar toda a gente para casa e repetir tudo daí a uma semana.
A regra geral: as deliberações são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido — ou seja, contam-se permilagens, não cabeças. Dois condóminos com frações grandes podem valer mais do que cinco com frações pequenas.
Há exceções, e a mais frequente é a das inovações: obras que alterem o que lá está, em vez de o conservar. Essas dependem da aprovação da maioria dos condóminos, e essa maioria tem de representar dois terços do valor total do prédio (artigo 1425.º). Pôr um elevador onde não havia, fechar uma varanda comum ou instalar um portão automático novo caem tipicamente aqui; substituir a bomba de água avariada não cai.
A distinção entre conservação e inovação é das que geram mais discussão real em assembleia, e nem sempre é óbvia. Quando estiver em dúvida, é mais barato perguntar antes do que anular depois.
São os dois pontos que justificam a reunião existir, e os dois que mais vezes são despachados em cinco minutos.
As contas do ano anterior devem chegar aos condóminos com a convocatória, não ser distribuídas à entrada. Ninguém aprova em consciência um mapa que vê pela primeira vez com o vizinho a olhar. O orçamento do ano seguinte é o que fixa as quotas — e é essa deliberação, escrita em ata, que dá autoridade para as cobrar durante os doze meses seguintes.
O fundo comum de reserva é de constituição obrigatória e destina-se às despesas de conservação do edifício. Cada condómino contribui com pelo menos 10% da sua quota-parte nas restantes despesas; a assembleia pode deliberar mais, nunca menos. O fundo é depositado em instituição bancária.
Vale a pena dizer isto em voz alta na reunião, porque é mal compreendido: os 10% não são uma taxa que o administrador cobra a mais. São dinheiro do condomínio, guardado para o telhado que vai precisar de obra daqui a seis anos. Um condomínio sem fundo é um condomínio que vai pedir uma derrama de emergência quando o telhado ceder — e derramas de emergência são a principal fonte de conflito em prédios que até então funcionavam bem.
Tudo o que se passou na sala vale zero se não estiver escrito. A ata é o que prova as quotas aprovadas, o mandato do administrador, a autorização para uma obra e o consentimento para convocar por email.
O que não pode faltar:
Escreva-a nos dias seguintes, não em maio. A memória de uma reunião dura menos do que se pensa, e uma ata escrita quatro meses depois tende a registar o que o administrador queria que tivesse sido decidido.
Nenhum destes erros dá problema no dia. Todos dão problema no dia em que alguém decide não pagar e a deliberação tem de aguentar contestação.
Sim. Os condóminos podem fazer-se representar por procuração. Convém que a procuração fique junta à ata, para que a representação não seja discutida mais tarde.
A dívida não retira, por si, a qualidade de condómino, e o assunto é frequentemente mal resolvido nas assembleias. Se o regulamento do seu condomínio prevê alguma limitação, confirme com um jurista antes de a aplicar numa reunião: impedir alguém de votar sem base sólida é uma forma segura de deixar a deliberação inteira contestável.
Não como forma de convocatória. A lei prevê carta registada, aviso com recibo de receção assinado, ou correio eletrónico para quem o tenha autorizado em assembleia anterior, com a autorização lavrada em ata. Um grupo de mensagens é um bom lembrete, nunca a convocatória.
A assembleia pode ser convocada por condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido. É o mecanismo previsto para quando a administração não cumpre.
É a prática mais segura, e a que menos discussões gera depois. Sem assinaturas, provar quem esteve na sala e o que foi votado torna-se muito mais difícil.
Confirme antes de decidir. Este guia descreve o regime geral da propriedade horizontal e a prática corrente. O regulamento do seu condomínio, o título constitutivo e o caso concreto podem alterar o que se aplica, e a lei muda. Não substitui aconselhamento jurídico — antes de anular uma deliberação, impedir alguém de votar ou avançar com uma obra contestada, fale com um advogado ou solicitador.
O Kondo.gest trata da parte administrativa da assembleia. Guarda as convocatórias e as atas por condomínio, com data, e mantém o registo das permilagens e das quotas aprovadas — que é o que se procura, com pressa, quando alguém contesta uma cobrança oito meses depois.
Escrito para administradores de condomínio em Portugal. Descreve o regime geral e práticas correntes, e não constitui aconselhamento jurídico.