A assembleia anual de condomínio
Guia prático · atualizado a 28 de agosto de 2026
Resposta curta: a assembleia ordinária reúne-se na primeira quinzena de janeiro para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano seguinte. A convocatória tem de sair com 10 dias de antecedência e indicar dia, hora, local e ordem de trabalhos. Se à hora marcada não houver quórum, há duas saídas previstas na lei — e convém que a convocatória já as antecipe. No fim, o que fica a valer é a ata: é dela que sai a autoridade para cobrar quotas durante o ano inteiro.
Quando tem de ser
O Código Civil manda a assembleia reunir-se na primeira quinzena de janeiro, convocada pelo administrador, para discutir e aprovar as contas do ano findo e o orçamento das despesas do ano que começa (artigo 1431.º).
Há uma válvula de escape que muitos administradores desconhecem: essa reunião pode excecionalmente realizar-se no primeiro trimestre do ano, desde que essa possibilidade esteja prevista no regulamento do condomínio ou resulte de deliberação da assembleia aprovada por maioria. Se janeiro é sempre um mês impossível no seu prédio, o caminho correto é levar isso a votos uma vez — e não ir empurrando a data todos os anos sem cobertura nenhuma.
Fora disto, a assembleia pode ser convocada pelo administrador sempre que seja necessário, ou por condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido.
A convocatória: prazo e forma
A convocatória de uma assembleia de condóminos tem de sair com 10 dias de antecedência, e a contagem começa no dia seguinte ao do envio. São dias corridos, não dias úteis — um detalhe que sozinho já custou assembleias repetidas.
Quanto à forma, a lei admite três caminhos (artigo 1432.º):
- Carta registada, enviada com os tais 10 dias.
- Aviso convocatório com a mesma antecedência, desde que haja recibo de receção assinado pelos condóminos. É a entrega em mão, com assinatura.
- Correio eletrónico, mas só para os condóminos que tenham manifestado essa vontade em assembleia anterior, com a manifestação lavrada em ata — e com envio de recibo de receção pelo condómino.
| Forma | Condição | O que fica como prova |
|---|---|---|
| Carta registada | 10 dias de antecedência | o registo dos CTT |
| Aviso em mão | 10 dias, com recibo assinado pelo condómino | a assinatura no recibo |
| Correio eletrónico | só para quem o autorizou em assembleia anterior, com a autorização lavrada em ata | a ata, mais o recibo de receção enviado pelo condómino |
| Afixado no hall | Não é convocatória — serve de lembrete | nenhuma |
Repare na condição do email, porque é onde quase toda a gente escorrega: não basta o condómino ter dado o endereço, nem ter dito por email que prefere email. A vontade tem de ter sido manifestada em assembleia e ficado escrita na ata. Se ainda não fez essa deliberação, faça-a este ano — é um ponto de ordem de trabalhos que poupa selos e chatices para sempre.
Um afixado no hall não é convocatória. Colar o papel no átrio pode ser um bom complemento para quem se esquece, mas não substitui nenhuma das formas acima e não prova que a convocatória chegou a ninguém. Uma deliberação tomada numa assembleia mal convocada fica exposta a impugnação, e o problema costuma aparecer meses depois — precisamente quando se tenta usar a ata para cobrar a alguém.
O que tem de constar
A convocatória tem de indicar dia, hora, local e ordem de trabalhos, e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade.
A ordem de trabalhos não é uma formalidade: delimita o que pode ser decidido. Um assunto que não conste dela não deve ser deliberado nessa reunião, por mais consenso que haja na sala. É também a razão para não escrever pontos vagos — "Diversos" ou "Outros assuntos" não habilita ninguém a aprovar uma obra de dez mil euros.
Escreva os pontos como decisões, não como temas. "Elevador" diz pouco; "Proposta de substituição do quadro de comando do elevador — orçamento de 4.200 €" diz a um condómino se lhe interessa aparecer, que é exatamente o que uma convocatória serve para fazer.
Se não aparecer gente
Faltar quórum na primeira convocatória é o cenário normal, não a exceção. A lei prevê duas saídas, e as duas dependem de a convocatória as ter antecipado:
- Nova reunião uma semana depois. Não havendo quórum e não tendo sido fixada outra data, convoca-se nova reunião para uma semana mais tarde, que pode deliberar por maioria dos presentes desde que estes representem pelo menos um quarto do valor total do prédio.
- Trinta minutos depois, no mesmo dia. A convocatória pode desde logo marcar a segunda reunião para meia hora depois, no mesmo local, se estiverem presentes condóminos que representem pelo menos um quarto do valor total.
Na prática, a segunda opção é a que salva o dia — e é por isso que a convocatória deve trazê-la escrita desde o início. Convocar às 21h00 e, no mesmo papel, a segunda chamada às 21h30 evita mandar toda a gente para casa e repetir tudo daí a uma semana.
Que maioria é precisa
A regra geral: as deliberações são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido — ou seja, contam-se permilagens, não cabeças. Dois condóminos com frações grandes podem valer mais do que cinco com frações pequenas.
Há exceções, e a mais frequente é a das inovações: obras que alterem o que lá está, em vez de o conservar. A regra é a do artigo 1425.º, n.º 1 — dependem da aprovação da maioria dos condóminos, e essa maioria tem de representar dois terços do valor total do prédio. Fechar uma varanda comum ou instalar um portão automático novo caem aqui; substituir a bomba de água avariada não cai, porque é conservação.
Mas o mesmo artigo abre três portas mais fáceis, e são precisamente as obras que os condomínios mais querem fazer:
- Ascensores e gás canalizado, num prédio com pelo menos oito frações: basta a maioria dos condóminos que represente a maioria do valor total — não dois terços (n.º 2).
- Painéis para autoconsumo a partir de fontes renováveis, num prédio com pelo menos duas frações: maioria simples dos condóminos (n.º 3).
| O que se vai decidir | Maioria necessária | Onde está |
|---|---|---|
| Deliberações em geral | Maioria dos votos representativos do capital investido (permilagens, não cabeças) | art. 1432.º, n.º 5 |
| Inovações — obras que alteram o que lá está | Dois terços do valor total do prédio | art. 1425.º, n.º 1 |
| Ascensores e gás canalizado, com 8 ou mais frações | Maioria do valor total — não dois terços | art. 1425.º, n.º 2 |
| Painéis para autoconsumo, com 2 ou mais frações | Maioria simples dos condóminos | art. 1425.º, n.º 3 |
| Obras de conservação — substituir o que avariou | Não são inovações: maioria geral | — |
Vale a pena saber isto antes de levar a proposta à assembleia. Um administrador que anuncie que a instalação do elevador precisa de dois terços está a pôr uma barreira que a lei não põe — e é assim que obras necessárias ficam anos por fazer num prédio onde havia maioria para as aprovar.
A distinção entre conservação e inovação é das que geram mais discussão real em assembleia, e nem sempre é óbvia. Quando estiver em dúvida, é mais barato perguntar antes do que anular depois.
Contas, orçamento e fundo de reserva
As contas do ano findo e o orçamento do ano seguinte são os dois pontos que justificam a assembleia ordinária existir — e os dois que mais vezes são despachados em cinco minutos.
As contas do ano anterior devem chegar aos condóminos com a convocatória, não ser distribuídas à entrada. Ninguém aprova em consciência um mapa que vê pela primeira vez com o vizinho a olhar. O orçamento do ano seguinte é o que fixa as quotas — e é essa deliberação, escrita em ata, que dá autoridade para as cobrar durante os doze meses seguintes.
O fundo comum de reserva é de constituição obrigatória e destina-se às despesas de conservação do edifício. Cada condómino contribui com pelo menos 10% da sua quota-parte nas restantes despesas; a assembleia pode deliberar mais, nunca menos. O fundo é depositado em instituição bancária.
Vale a pena dizer isto em voz alta na reunião, porque é mal compreendido: os 10% não são uma taxa que o administrador cobra a mais. São dinheiro do condomínio, guardado para o telhado que vai precisar de obra daqui a seis anos. Um condomínio sem fundo é um condomínio que vai pedir uma derrama de emergência quando o telhado ceder — e derramas de emergência são a principal fonte de conflito em prédios que até então funcionavam bem.
A ata é o documento do ano
A ata é o documento que dá valor a tudo o que se passou na assembleia: sem ela, nada do que foi decidido se prova. É a ata que sustenta as quotas aprovadas, o mandato do administrador, a autorização para uma obra e o consentimento para convocar por email.
O que não pode faltar:
- Data, hora, local e quem esteve presente, com as respetivas permilagens — sem isso não se demonstra o quórum.
- Cada deliberação com o respetivo resultado: votos a favor, contra e abstenções, em permilagem. "Aprovado por unanimidade dos presentes" só é útil se a ata disser quem eram os presentes.
- Os valores. A quota de cada fração, o total do orçamento, o valor da obra aprovada. Um número escrito por extenso e em algarismos discute-se menos.
- As assinaturas.
Escreva-a nos dias seguintes, não em maio. A memória de uma reunião dura menos do que se pensa, e uma ata escrita quatro meses depois tende a registar o que o administrador queria que tivesse sido decidido.
Os erros que anulam deliberações
- Convocar com menos de 10 dias, ou contar mal o prazo por assumir dias úteis.
- Convocar por email quem nunca o autorizou em ata.
- Deliberar sobre um ponto que não constava da ordem de trabalhos.
- Aprovar uma inovação com maioria simples, quando eram precisos dois terços do valor total.
- Não registar as permilagens na ata, ficando sem forma de provar que a maioria existiu.
- Não avisar, na convocatória, quais os assuntos que exigem unanimidade.
- Esquecer o ponto do seguro obrigatório — é na assembleia que se fixa o capital seguro e o prazo para os condóminos fazerem prova das suas apólices.
Nenhum destes erros dá problema no dia. Todos dão problema no dia em que alguém decide não pagar e a deliberação tem de aguentar contestação.
Perguntas frequentes
Um condómino pode fazer-se representar por outra pessoa?
Sim. Os condóminos podem fazer-se representar por procuração. Convém que a procuração fique junta à ata, para que a representação não seja discutida mais tarde.
Um condómino com quotas em atraso pode votar?
A dívida não retira, por si, a qualidade de condómino, e o assunto é frequentemente mal resolvido nas assembleias. Se o regulamento do seu condomínio prevê alguma limitação, confirme com um jurista antes de a aplicar numa reunião: impedir alguém de votar sem base sólida é uma forma segura de deixar a deliberação inteira contestável.
Posso convocar a assembleia anual por WhatsApp?
Não como forma de convocatória. A lei prevê carta registada, aviso com recibo de receção assinado, ou correio eletrónico para quem o tenha autorizado em assembleia anterior, com a autorização lavrada em ata. Um grupo de mensagens é um bom lembrete, nunca a convocatória.
E se o administrador não convocar a assembleia?
A assembleia pode ser convocada por condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido. É o mecanismo previsto para quando a administração não cumpre.
A ata tem de ser assinada por todos os presentes?
É a prática mais segura, e a que menos discussões gera depois. Sem assinaturas, provar quem esteve na sala e o que foi votado torna-se muito mais difícil.
Confirme antes de decidir. Este guia descreve o regime geral da propriedade horizontal e a prática corrente. O regulamento do seu condomínio, o título constitutivo e o caso concreto podem alterar o que se aplica, e a lei muda. Não substitui aconselhamento jurídico — antes de anular uma deliberação, impedir alguém de votar ou avançar com uma obra contestada, fale com um advogado ou solicitador.
O Kondo.gest trata da parte administrativa da assembleia. Guarda as convocatórias e as atas por condomínio, com data, e mantém o registo das permilagens e das quotas aprovadas — que é o que se procura, com pressa, quando alguém contesta uma cobrança oito meses depois.
Escrito para administradores de condomínio em Portugal. Descreve o regime geral e práticas correntes, e não constitui aconselhamento jurídico.