Guia prático · atualizado a 28 de agosto de 2026
Resposta curta: o seguro contra o risco de incêndio é obrigatório num edifício em propriedade horizontal, tanto para as frações autónomas como para as partes comuns. Cabe aos condóminos celebrá-lo; se não o fizerem no prazo fixado em assembleia, o administrador deve fazê-lo e tem direito a reaver o prémio. E a parte que mais dinheiro custa a quem se engana não é a obrigação — é o valor: o capital seguro tem de corresponder ao custo de reconstrução, não ao valor de mercado da casa.
O artigo 1429.º do Código Civil torna obrigatório o seguro do edifício contra o risco de incêndio, quer quanto às frações autónomas, quer quanto às partes comuns.
Duas notas que resolvem metade das confusões. Primeira: o que é obrigatório é a cobertura de incêndio. Tudo o resto — inundação, responsabilidade civil, fenómenos sísmicos, danos por água — são coberturas facultativas que a maior parte das apólices acrescenta, e que valem a pena, mas não é a lei que as impõe. Segunda: a obrigação abrange as frações, não só as partes comuns. O condomínio segurar bem o telhado não dispensa cada condómino de ter a sua fração segura.
O seguro deve ser celebrado pelos condóminos. Na prática há dois arranjos, e ambos são comuns:
Entre os deveres do administrador está precisamente o de verificar a existência do seguro, tanto nas frações autónomas como nas partes comuns, e propor à assembleia o montante do capital seguro. Não é uma tarefa opcional nem simbólica: é o que separa um condomínio coberto de um condomínio que descobre o problema no pior dia possível.
Acontece, e há caminho previsto. Qualquer condómino pode fazer o seguro quando o administrador não o tenha feito. E o administrador deve celebrá-lo quando os condóminos o não tenham feito dentro do prazo fixado para o efeito em assembleia — ficando com o direito de reaver deles o respetivo prémio.
A frase-chave aí é "prazo fixado em assembleia". Sem uma deliberação que fixe esse prazo, o administrador fica numa posição desconfortável: nem tem mandato claro para contratar em nome de terceiro, nem base sólida para exigir o reembolso. É um ponto de ordem de trabalhos que vale a pena levar à assembleia anual, mesmo num prédio onde toda a gente está em dia — porque serve para o ano em que já não estiver.
É aqui que se perde dinheiro a sério, e é a parte que praticamente nunca vem à conversa numa assembleia.
O capital seguro para o risco de incêndio deve corresponder ao custo de reconstrução do imóvel — não ao valor patrimonial, não ao valor de mercado, não ao preço por que a casa foi comprada. São coisas diferentes e podem divergir muito: um apartamento numa zona cara pode valer bastante mais do que custa reconstruí-lo, e um prédio antigo numa zona barata pode custar a reconstruir bem mais do que vale a vender.
No cálculo entram todos os elementos do imóvel, incluindo a parte proporcional das partes comuns. O terreno não entra — o terreno não arde.
Quando o capital seguro é inferior ao custo de reconstrução, há subseguro. E o efeito não é "recebo até ao limite que segurei": é pior do que isso.
Aplica-se a regra proporcional — a seguradora responde apenas pela proporção entre o capital seguro e o custo real de reconstrução. O exemplo que a ASF, a autoridade que supervisiona os seguros em Portugal, usa para explicar isto:
Repare no que isto significa: o condomínio estava 20% em baixo e, num prejuízo bem dentro do capital contratado, ficou a pagar dez mil euros do bolso. A poupança no prémio que levou àquele subseguro terá sido de algumas dezenas de euros por ano.
A defesa habitual é a atualização indexada: o capital seguro acompanha anualmente a variação do índice de edifícios publicado trimestralmente pela ASF. Confirme se a apólice do seu condomínio a tem. Uma apólice assinada há doze anos e nunca revista está quase de certeza em subseguro, só por efeito dos custos de construção terem subido desde então.
Confirme com quem sabe de seguros. Este guia explica a obrigação legal e a mecânica do capital seguro em traços gerais. A determinação do valor de reconstrução de um edifício concreto, as exclusões da apólice e as coberturas adequadas ao seu prédio são matéria de um mediador ou da seguradora, e as condições variam. Não substitui aconselhamento profissional.
Um administrador organizado resolve isto em meia hora por ano, na altura da assembleia:
Depende do que foi contratado. Uma apólice global do edifício cobre normalmente as frações e as partes comuns; uma apólice só de partes comuns não cobre o interior da sua casa. É a primeira coisa a confirmar na apólice do seu prédio, e a origem de muitos mal-entendidos depois de um sinistro.
A obrigação legal é a cobertura de incêndio. Danos por água, responsabilidade civil, fenómenos sísmicos e outras são facultativas — o que não significa dispensáveis: os danos por água são, na prática, o sinistro mais frequente em prédios de habitação.
Não. Deve corresponder ao custo de reconstrução do imóvel, que é uma coisa diferente do valor de mercado e do valor patrimonial. Segurar pelo valor de mercado numa zona cara costuma dar sobresseguro; segurar por ele numa zona barata costuma dar subseguro.
O administrador deve celebrar o seguro quando os condóminos o não tenham feito dentro do prazo fixado para o efeito em assembleia, ficando com o direito de reaver o prémio. Sem esse prazo fixado em ata, a posição do administrador é bastante mais frágil.
Todos os anos, junto com a assembleia. Se a apólice tiver atualização indexada, a revisão é sobretudo de confirmação; se não tiver, é uma revisão a sério — os custos de construção sobem, e um capital congelado transforma-se em subseguro sem que nada aconteça.
O Kondo.gest guarda isto onde se encontra. Apólices, comprovativos de cada fração e contratos de fornecedores ficam arquivados por condomínio, com as datas de renovação à vista — em vez de estarem numa pasta em casa de quem administrava há três anos.
Escrito para administradores de condomínio em Portugal. Descreve o regime geral e práticas correntes, e não constitui aconselhamento jurídico nem mediação de seguros.