Obras no condomínio: quem paga o quê

Guia prático · atualizado a 1 de setembro de 2026

Resposta curta: as despesas de conservação das partes comuns são pagas por todos os condóminos em proporção do valor das suas frações — a permilagem, não por cabeça. Mas há três exceções que mudam a conta: as partes comuns que servem exclusivamente alguns condóminos, os elevadores, e as rampas de acesso. E há uma regra que apanha muita gente de surpresa: quem vota contra uma obra continua obrigado a pagá-la. Artigos 1421.º, 1424.º, 1425.º, 1426.º e 1427.º do Código Civil.

O que é parte comum, e o que é teu

Antes de discutir quem paga, é preciso saber o que se está a pagar. O artigo 1421.º do Código Civil separa isto em dois níveis, e a diferença entre eles é prática.

São comuns, sem discussão possível: o solo, os alicerces, as colunas, os pilares, as paredes mestras e o resto da estrutura; o telhado ou os terraços de cobertura; as entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos; e as instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás e comunicações.

Repare na segunda: o terraço de cobertura é parte comum ainda que esteja destinado ao uso de uma fração só. É o que a lei diz, com essas palavras. O condómino do último andar que tem o terraço à porta de casa não passa a ser dono da impermeabilização — e quando ela falha, a obra é do condomínio. É a discussão mais repetida em assembleia, e está resolvida no texto.

Presumem-se comuns — o que é diferente, porque uma presunção admite prova em contrário — os pátios e jardins anexos, os ascensores, as dependências do porteiro, as garagens e lugares de estacionamento, e em geral tudo o que não esteja afeto ao uso exclusivo de um condómino.

Por fim, o título constitutivo da propriedade horizontal pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns. Uso exclusivo, note-se — a zona continua comum. Antes de qualquer obra, o título constitutivo é o primeiro documento a abrir.

A regra base: em proporção do valor da fração

As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns, e as relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações. É a permilagem inscrita no título constitutivo, não uma divisão por igual e não o número de pessoas que vive em cada casa.

Há um detalhe no artigo 1424.º que vale dinheiro a sério e quase ninguém repara: a responsabilidade é dos condóminos que eram proprietários no momento das respetivas deliberações. Quem era dono quando a assembleia aprovou a obra é quem responde por ela. Isto decide quem paga quando uma fração muda de mãos entre a deliberação e a fatura — e, para quem compra, é razão suficiente para pedir as atas das últimas assembleias antes da escritura.

A regra da proporcionalidade tem uma válvula, mas só para os serviços de interesse comum — não para as obras. Esses podem ficar em partes iguais, ou em proporção à fruição de cada um, desde que isso conste do regulamento do condomínio, aprovado sem oposição por uma maioria de condóminos que represente a maioria do valor total do prédio, e desde que os critérios de imputação estejam especificados e justificados. «Sem oposição» é exigente: não basta ganhar a votação.

As três exceções que mudam a conta

São as que geram quase toda a discussão real, e todas vivem no mesmo artigo 1424.º.

A do elevador merece cuidado, porque a lei não diz «quem usa». Diz quem pode ser servido. O critério é objetivo: a fração é ou não é alcançada pelo elevador. O condómino do primeiro andar que decidiu subir sempre a pé continua a pagar, porque a fração dele pode ser servida. A loja com entrada independente, a que o elevador não chega, não paga — mesmo estando no mesmo prédio.

Conservação ou inovação? É isso que decide a maioria

Esta é a pergunta que determina quantos votos a obra precisa, e é onde mais assembleias se enganam. Conservar é manter o que existe: substituir a caldeira avariada, impermeabilizar o terraço, pintar a fachada. Inovar é acrescentar ou alterar aquilo que lá está.

As inovações dependem da aprovação de uma maioria dos condóminos que represente dois terços do valor total do prédio. Mas o artigo 1425.º abre exceções, e uma delas é recente:

A linha do autoconsumo é nova: entrou no artigo 1425.º pela Lei n.º 29/2026 e está em vigor desde 1 de julho de 2026. Antes disso, instalar produção solar no prédio era uma inovação como as outras e esbarrava nos dois terços. Hoje, num prédio com duas frações que seja, basta maioria simples. Se leu algures que precisa de dois terços para pôr painéis, essa informação é do regime anterior.

Há ainda o caso da mobilidade condicionada. Quando um membro do agregado familiar é uma pessoa com mobilidade condicionada, qualquer condómino pode — sem votação — colocar rampas de acesso e, quando não exista elevador com porta e cabina utilizáveis por uma pessoa em cadeira de rodas, plataformas elevatórias. Não é um pedido: é um direito, sujeito a comunicação prévia ao administrador com 15 dias de antecedência e ao respeito pelas normas técnicas de acessibilidade. Como vimos na tabela anterior, os custos ficam com quem fez a obra.

Um limite fecha o artigo, e vale para todas as inovações: não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, das coisas próprias ou das comuns. Uma maioria confortável não legitima uma obra que tape a janela de alguém.

Votei contra. Tenho mesmo de pagar?

Em regra, sim. É o ponto deste guia que mais contraria a intuição, e está escrito sem ambiguidade no artigo 1426.º: os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados a concorrer para as respetivas despesas. Votar contra e faltar à assembleia produzem o mesmo resultado na fatura.

A saída é estreita e não se abre em assembleia: só quando a recusa for judicialmente havida como fundada. E a lei diz em que casos a recusa é sempre considerada fundada — quando as obras tenham natureza voluptuária ou não sejam proporcionadas à importância do edifício. Uma obra de puro luxo, ou desmedida para o prédio em causa, cabe aqui. A discordância com a cor da fachada não.

E quem recusou com fundamento não fica de fora para sempre: pode a todo o tempo passar a participar nas vantagens da inovação, pagando a quota correspondente às despesas de execução e manutenção da obra. A mesma porta existe, expressamente, para as plataformas elevatórias colocadas por outro condómino.

Obras urgentes: quando não dá para esperar

Rebentou um cano na garagem a um sábado. Ninguém vai convocar uma assembleia. O artigo 1427.º resolve isto, e a condição que ele impõe não é a que a maioria das pessoas julga.

As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns podem ser levadas a efeito por iniciativa de qualquer condómino — mas apenas na falta ou impedimento do administrador. A urgência sozinha não chega. Se o administrador está contactável e em condições de agir, é a ele que compete resolver, e é a ele que se liga primeiro.

A lei também define o que conta como urgente, desde a alteração de 2022: são as reparações necessárias a eliminar num curto prazo vícios ou patologias das partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas. É um critério de perigo, não de incómodo. O elevador parado é um transtorno; a varanda com betão a soltar-se é outra categoria.

Na prática, para o condómino que avança: contacte o administrador e guarde o registo de que o fez e de que não obteve resposta. É esse registo que sustenta o reembolso depois.

Os erros mais comuns

• Dividir a obra por igual entre as frações. A regra é a permilagem. A divisão por partes iguais só é possível para serviços de interesse comum, por via do regulamento aprovado sem oposição — e nunca para as obras.
• Cobrar o elevador a quem ele não serve, ou dispensar quem não o usa. O critério legal é a fração poder ser servida, não o hábito do morador.
• Tratar uma inovação como conservação para fugir aos dois terços. A deliberação fica exposta a impugnação, e o problema aparece anos depois, quando já há obra feita e dinheiro gasto.
• Assumir que quem vota contra não paga. Paga, salvo recusa julgada fundada em tribunal.
• Invocar urgência com o administrador disponível. A norma exige falta ou impedimento dele; sem isso, o reembolso fica frágil.
• Discutir o terraço de cobertura como se fosse privado por estar afeto ao uso de uma fração. A lei diz o contrário, expressamente.
• Aplicar os dois terços aos painéis solares. Desde 1 de julho de 2026 basta maioria simples, havendo pelo menos duas frações.

Perguntas frequentes

Escrito para administradores de condomínio em Portugal. Descreve o regime geral e práticas correntes, e não constitui aconselhamento jurídico.